徐州特種殖場拆遷評估，特種豬場拆遷評估，特種驢場拆遷評估等?

特種養(yǎng)殖場拆遷評估的方法和流程與普通養(yǎng)殖場類似，主要包括以下幾種評估方法?：

?市場比較法?：通過將估價對象與近期交易過的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，修正這些類似房地產(chǎn)的價格，以此估算估價對象的客觀合理價格。這種方法能直接反映評估對象的市場價格，但前提是有同類房屋的交易實例可供比照?。

?成本法?：通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格。這種方法適用于無法通過市場比較法進(jìn)行評估的情況?。

?收益法?：根據(jù)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格。這種方法適用于有收益能力的房地產(chǎn)評估?。

?假設(shè)開發(fā)法?：預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格。這種方法適用于待開發(fā)土地的評估?。

?基準(zhǔn)地價修正法?：在確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，根據(jù)估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整，得出估價對象的客觀價格?。

?評估流程包括以下步驟?：

?委托評估機(jī)構(gòu)?：具有相關(guān)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)接受評估任務(wù)，評估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作?。

?評估前準(zhǔn)備?：準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等的資料?。

?現(xiàn)場勘查?：評估人員對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場測定?。

?綜合分析?：對相關(guān)資料進(jìn)行綜合分析，合理確定被拆遷房屋作價補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)?。

?編寫評估報告?：評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格?。

?評估復(fù)核和審批?：在評估工作人員完成評估工作后，由復(fù)核員進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報審批人員進(jìn)行審批?。

?特種養(yǎng)殖場的特殊性需要考慮的因素包括?：

?土地價值?：土地的面積、地理位置、所屬類別及發(fā)展前景均會影響評估數(shù)值?4。

?建筑價值?：包括養(yǎng)殖棚、倉庫、辦公室等在內(nèi)的建筑物，依據(jù)其構(gòu)造、規(guī)模、新舊程度與保養(yǎng)情況進(jìn)行評定?。

?設(shè)備與設(shè)施價值?：養(yǎng)殖場內(nèi)的養(yǎng)殖設(shè)備、飼料加工設(shè)備、廢物處理設(shè)施等皆需評估?。

?養(yǎng)殖動物價值?：依據(jù)養(yǎng)殖動物的品種、數(shù)量、生長階段及市場價格進(jìn)行估算?。

?停產(chǎn)損失?：拆遷可能導(dǎo)致短期內(nèi)無法正常運(yùn)營，需評估此期間的經(jīng)濟(jì)損失?。

?搬遷費用?：包括臨時安置、設(shè)備拆卸與重裝等可能產(chǎn)生的費用?。

?環(huán)境影響?：養(yǎng)殖場可能對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，拆遷后可能需進(jìn)行環(huán)境修復(fù)，此項費用亦須納入考量?。

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